PACS

Mis à jour le 22 avril 2025 par « direction de l'information légale et administrative »

Vous souhaitez savoir si vous pouvez librement utiliser les parties privatives de votre lot de copropriété ? Nous faisons le point sur la règlementation.

Qu'est-ce qu'une partie privative ?

Les parties privatives sont les parties des bâtiments ou des terrains réservés à l'usage d'un copropriétaire déterminé. Elles sont sa propriété exclusive.

La loi n'énumère pas les parties privatives. C'est uniquement le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives d'un immeuble en copropriété.

Les éléments suivants sont généralement considérés comme des parties privatives :

Équipements intérieurs des appartements (éléments de cuisine, baignoires, lavabos, appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseur)
Revêtements de sol (parquets ou carrelage)
Cloisons intérieures, dès lors qu'elles ne font pas partie du gros ½uvre (un mur porteur)
Portes de communication entre les pièces, menuiseries intérieures
Enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries, vitres, glaces, tentures et décors
Fenêtres, volets.

Quels sont les droits du copropriétaire sur les parties privatives ?

Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives de son lot.

Vous avez ainsi la possibilité :

D'occuper votre lot soit pour y vivre, soit pour y exercer sa profession
De le louer
De le céder (vendre)
De confier sa gestion à un tiers,

à condition de respecter la destination de l'immeuble ainsi que les obligations imposées par le règlement de copropriété.

Vous avez également la possibilité de réaliser tous les travaux (aménagement, transformation, amélioration, etc.) que vous jugez nécessaires ou utiles. Dans ce cas, il faut veiller à ne pas porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires voisins.

Par exemple, vous pouvez :

Modifier la distribution intérieure de votre appartement en créant ou en supprimant des cloisons séparatives, sans affecter l'harmonie de l'immeuble, ni les parties communes
Supprimer des éléments d'équipement communs inclus dans votre lot (radiateur)
Aménager, transformer l'aspect de votre appartement en créant des placards, en modifiant les revêtements des planchers ou des murs, en posant des appareils sanitaires ou en refaisant l'installation électrique.

À savoir

Certaines personnes (locataire ou copropriétaire) peuvent être prioritaires pour acheter votre lot en cas de vente.

L'assemblée générale des copropriétaires ne peut pas vous imposer une modification de l'usage ou des conditions de jouissance de vos parties communes.

Quelles sont les obligations du copropriétaire sur les parties privatives ?

Respect du règlement de copropriété

L'usage des parties privatives de votre logement doit être conforme à la destination de l'immeuble telle qu'elle est fixée par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire toute activité professionnelle quelle qu'elle soit (y compris l'exercice d'une profession libérale). Dans ce cas, le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise exclusive à laquelle vous devez vous conformer.

À noter

Dans tous les cas, votre activité professionnelle, même autorisée, ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage (par exemple, nuisances sonores).

De même, il est obligatoire de respecter la destination de la partie privative, c'est-à-dire l'usage qui est mentionné dans le règlement de copropriété (appartement, grenier, cave, parking etc.).

Respect des droits des autres copropriétaires

L'usage exclusif des parties privatives s'effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte au voisinage.

Pour prévenir les atteintes au voisinage, le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire certaines actions :

Faire sécher son linge à l'extérieur

Installer une parabole

Faire des barbecues
Installer des caches-vue (canisses, bambou...)
Installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons ou des fenêtres
Secouer les nappes, tapis depuis votre fenêtre
Faire un feu de cheminée.

Même en l'absence d'interdiction prévue par le règlement de copropriété, l'usage que vous faites des parties privatives de votre logement ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage que ce soit par le bruit, les odeurs.

Entretien des parties privatives

Vous avez l'obligation d'entretenir vos parties privatives, ce qui inclut les réparations et travaux nécessaires au maintien en bon état de vos équipements privatifs.

En effet, une partie privative qui cause un désordre dans les parties communes de l'immeuble peut engager la responsabilité du copropriétaire concerné.

Obligation de laisser l'accès aux parties privatives en cas de travaux d'intérêt collectif

Vous ne pouvez pas refuser l'exécution, sur les parties privatives de votre logement, de travaux d'intérêt collectif décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance (surface habitable, nombre de pièces) ou la jouissance de vos parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable.

Toutefois, la réalisation de tels travaux ne peut vous être imposée que si les circonstances le justifient.

À savoir

Si vous subissez un préjudice du fait de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de votre lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, vous avez droit à une indemnité. Dans ce cas, il est nécessaire d'agir en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.